Postępowanie cywilne Prawo Prawo najmu Umowy

Darowizna za opiekę dożywotnią – na co zwracać uwagę przy sporządzaniu umowy

10 stycznia 2026

Umowa darowizny za opiekę dożywotnią to dokument, który reguluje przekazanie majątku (najczęściej nieruchomości) w zamian za zapewnienie opieki darczyńcy do końca jego życia. Taka umowa łączy elementy darowizny z zobowiązaniem obdarowanego do świadczenia określonych usług opiekuńczych, co czyni ją szczególnym rodzajem umowy wzajemnej.

Prawidłowo sporządzony dokument powinien precyzyjnie określać zarówno przedmiot darowizny, jak i szczegółowy zakres obowiązków opiekuńczych. Kluczowe jest dokładne opisanie rodzaju i zakresu opieki – czy obejmuje ona pomoc w codziennych czynnościach, zapewnienie wyżywienia, opieki medycznej, czy też wspólne zamieszkiwanie. Warto również zawrzeć klauzule dotyczące możliwości odwołania darowizny w przypadku niewywiązywania się z obowiązków opiekuńczych.

Umowa taka różni się od umowy dożywocia uregulowanej w Kodeksie cywilnym, choć często są mylone. W przypadku darowizny z poleceniem opieki, własność przechodzi na obdarowanego w momencie zawarcia umowy, natomiast przy umowie dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się w zamian za przeniesienie własności do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.

Przed zawarciem takiej umowy warto skonsultować się z notariuszem, który pomoże odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron i dostosować dokument do indywidualnej sytuacji. Należy pamiętać, że umowa darowizny nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

UMOWA DAROWIZNY Z OBOWIĄZKIEM OPIEKI DOŻYWOTNIEJ

zawarta w dniu ……………….. roku w ……………….. pomiędzy:
Panem/Panią ……………………, PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… numer ……………………, wydanym przez ……………………, zwanym/ą dalej „Darczyńcą”,
a
Panem/Panią ……………………, PESEL: ……………………, zamieszkałym/ą w …………………… przy ul. ……………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… numer ……………………, wydanym przez ……………………, zwanym/ą dalej „Obdarowanym”.

§ 1. PRZEDMIOT DAROWIZNY

1. Darczyńca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w …………………… przy ul. ……………………, dla której Sąd Rejonowy w ……………………, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ……………………
2. Darczyńca daruje Obdarowanemu opisaną w ust. 1 nieruchomość, a Obdarowany darowiznę tę przyjmuje.
3. Strony ustalają wartość przedmiotu darowizny na kwotę …………………… zł (słownie: ……………………).

§ 2. ZOBOWIĄZANIA OBDAROWANEGO

1. W zamian za otrzymaną darowiznę Obdarowany zobowiązuje się do sprawowania osobistej opieki nad Darczyńcą do końca jego życia.
2. Opieka, o której mowa w ust. 1, obejmuje w szczególności:
  • zapewnienie Darczyńcy godnych warunków mieszkaniowych w darowanej nieruchomości;
  • zapewnienie wyżywienia i odzieży stosownie do pory roku;
  • pomoc w codziennych czynnościach życiowych;
  • zapewnienie opieki w chorobie, w tym organizowanie i pokrywanie kosztów wizyt lekarskich, zabiegów medycznych i leków;
  • utrzymywanie stałego kontaktu z Darczyńcą i zapewnienie mu wsparcia psychicznego;
  • zapewnienie godnego pochówku po śmierci Darczyńcy.

§ 3. SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA

1. Obdarowany ustanawia na rzecz Darczyńcy nieodpłatną i dożywotnią służebność mieszkania w darowanej nieruchomości, obejmującą prawo do wyłącznego korzystania z …………………… (określenie pomieszczeń).
2. Służebność mieszkania obejmuje również prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości, w tym ……………………

§ 4. ODWOŁANIE DAROWIZNY

1. Darczyńca zastrzega sobie prawo odwołania darowizny w przypadku rażącego niewywiązywania się przez Obdarowanego z obowiązków określonych w § 2 niniejszej umowy.
2. Przed odwołaniem darowizny Darczyńca wezwie pisemnie Obdarowanego do należytego wykonywania obowiązków, wyznaczając mu 30-dniowy termin na poprawę.

§ 5. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Koszty sporządzenia niniejszej umowy w formie aktu notarialnego oraz podatku od darowizny ponosi Obdarowany.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
……………………
Darczyńca
……………………
Obdarowany
Dokument wymaga formy aktu notarialnego
Strona 1

Kluczowe elementy umowy darowizny za opiekę dożywotnią

Umowa darowizny z obowiązkiem opieki dożywotniej to rozwiązanie prawne, które pozwala osobom starszym lub wymagającym stałej opieki zabezpieczyć swoją przyszłość. Łączy ona przekazanie majątku z gwarancją otrzymania niezbędnej pomocy w codziennym funkcjonowaniu aż do końca życia. Aby taka umowa skutecznie chroniła interesy obu stron, należy zadbać o jej prawidłowe przygotowanie.

Precyzyjne określenie zakresu opieki

Najważniejszym elementem umowy jest dokładne sprecyzowanie obowiązków opiekuńczych. Warto rozpisać je szczegółowo, uwzględniając zarówno codzienne potrzeby darczyńcy, jak i potencjalne sytuacje wyjątkowe, np. w przypadku pogorszenia stanu zdrowia. Im bardziej szczegółowy opis obowiązków, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości.

Zakres opieki powinien być dostosowany do indywidualnych potrzeb darczyńcy i może obejmować m.in. pomoc w codziennych czynnościach, zapewnienie wyżywienia, opieki lekarskiej, czy wsparcia psychicznego. Warto również określić częstotliwość określonych świadczeń i sposób ich realizacji.

Zabezpieczenie interesów darczyńcy

Aby zabezpieczyć interesy darczyńcy, warto rozważyć ustanowienie służebności mieszkania, która zapewni mu prawo do korzystania z określonej części nieruchomości do końca życia, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Dodatkowo, umowa powinna zawierać jasno określone warunki odwołania darowizny w przypadku niewywiązywania się obdarowanego z obowiązków opiekuńczych.

Alternatywnym rozwiązaniem może być rozważenie umowy dożywocia zamiast darowizny z poleceniem. Umowa dożywocia daje większą ochronę prawną osobie przekazującej nieruchomość, gdyż zobowiązania nabywcy są zabezpieczone prawem dożywocia, które obciąża nieruchomość i jest skuteczne wobec kolejnych właścicieli.

Aspekty prawne i podatkowe

Umowa darowizny nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Warto pamiętać, że obdarowany może być zobowiązany do zapłaty podatku od darowizny, chyba że należy do tzw. zerowej grupy podatkowej (najbliższa rodzina) i dopełni formalności związanych ze zgłoszeniem darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy.

Istotną kwestią jest również wpływ darowizny na prawo do zachowku. Darowizna na rzecz osoby niebędącej spadkobiercą ustawowym może zostać doliczona do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Warto skonsultować tę kwestię z notariuszem, szczególnie jeśli darczyńca ma innych potencjalnych spadkobierców.

Modyfikacje i dostosowanie wzoru umowy

Przedstawiony wzór umowy może i powinien być dostosowany do indywidualnej sytuacji stron. Można rozważyć dodanie następujących elementów:

  • Klauzule dotyczące możliwości czasowego zastępstwa w sprawowaniu opieki
  • Szczegółowe postanowienia dotyczące pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości
  • Postanowienia dotyczące ewentualnego rozliczenia nakładów poczynionych przez obdarowanego w przypadku odwołania darowizny
  • Klauzule mediacyjne na wypadek sporów

Przed finalizacją umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem specjalizującym się w prawie spadkowym i nieruchomościach, który pomoże dostosować dokument do konkretnych potrzeb i okoliczności. Dobrze przygotowana umowa darowizny z obowiązkiem opieki dożywotniej zapewni spokój i bezpieczeństwo obu stronom na wiele lat.